新北永和法拍｜永和路一段156號9樓之9
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樂華尚品大廈法拍
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永和套房法拍
新北市永和區永和路一段156號9樓之9
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【案名】
永和法拍｜樂華尚品大廈｜樂華夜市商圈｜高樓一房一廳｜第二拍1,080萬元
【物件基本資料】
地址：新北市永和區永和路一段156號9樓之9
社區：樂華尚品大廈
執行案號：114宿174721
案件類型：《清償票款》
拍次：第二拍
拍賣日期：115年08月13日
拍賣底價：1,080萬元
保證金：依法院公告為準
類型：法拍大樓／套房
權狀總坪數：約15.43坪
建物單價：約69.99萬元／坪
格局：1房1廳1衛（此格局為原建設規劃或內政部實價登錄，僅供參考，以現況為準！）
樓層：9樓／總樓層12樓
屋齡：約28年
構造：RC鋼筋混凝土
用途：商業用
座向：朝東南
電梯：有
管理委員會：有
車位：無車位資料
點交情形：點交
◆已經查封，無法看室內◆
【坪數說明】
權狀總坪數：約15.43坪
主建物：約10.78坪
附屬建物：約1.76坪
公共設施：約2.89坪
土地持分：約1.37坪
本案主建物約10.78坪，另有附屬建物約1.76坪，規劃為1房1廳1衛，位於12層大樓的9樓，屬永和核心商圈少見的高樓層一房產品。
本案沒有車位登記資料，實際停車方式應以社區現況及周邊停車資源為準。
房屋登記用途為商業用，與一般住家用途不同，投標前應確認實際使用、貸款條件、稅率及未來轉售可能受到的影響。
【案件特色】
本案位於永和最成熟的樂華夜市商圈，座落於永和路一段主幹道旁，社區為「樂華尚品大廈」，下樓即可銜接樂華夜市、永和路商圈及周邊各項生活機能。
標的位於12層大樓的9樓，屬高樓層住宅產品，權狀總坪數約15.43坪，格局規劃約1房1廳1衛，相較傳統開放式套房，具備獨立房間及客廳空間，使用機能較完整。
周邊介於捷運頂溪站及永安市場站之間，可搭配公車、步行及自行車轉乘，往返台北市中正區、大安區及新北市中和區均相當便利。
法院前案查封時，債務人表示本案由本人與家人自行居住，法院公告原則上拍定後點交，占有關係相對單純。
【生活機能】
◎區域位置：永和路一段、樂華夜市核心商圈
◎主要道路：永和路一段、中山路一段、永平路、保平路
◎聯外交通：可經中正橋快速前往台北市中正區，亦可經福和橋前往公館及大安生活圈
◎快速道路：可由中山路一段銜接新北環河快速道路
◎捷運交通：中和新蘆線頂溪站、永安市場站
◎公車站牌：樂華夜市站、樂華商圈站
◎夜市商圈：樂華觀光夜市
◎生活採買：全聯福利中心、超商、傳統市場及周邊生鮮商店
◎藥妝百貨：康是美、屈臣氏及連鎖生活用品店
◎百貨商場：比漾廣場
◎餐飲機能：永和路、永平路及樂華夜市周邊餐飲店家密集
◎鄰近學校：永和國民小學、永和國民中學、福和國民中學
◎金融機構：永和路沿線銀行、郵局及金融服務據點
本案位於永和成熟商業區，日常採買、餐飲、交通及休閒機能集中，生活便利度高。
無論是前往台北市通勤、自住或長期置產出租，均具備良好的區域條件。
【社區簡介】
社區名稱：樂華尚品大廈
住宅類型：電梯大樓
樓層規劃：地上12樓
屋齡：約28年
主要結構：RC鋼筋混凝土
本戶登記用途：商業用
社區管理：設有管理委員會
社區位於永和路一段及樂華夜市商圈，周邊商業活動成熟，交通及生活機能完整。
樂華尚品大廈屬市中心型電梯大樓，適合單身居住、小家庭、首購及收租置產族群評估。
投標前建議確認：
● 每月管理費
● 電梯保養及更新紀錄
● 公共基金餘額
● 外牆及公共管線維修紀錄
● 垃圾處理方式
● 社區是否允許出租或營業登記
● 大樓門禁與管理方式
● 是否有大型修繕或特別分攤費用
【法院筆錄摘要】
法院於前案執行查封程序時，債務人在場表示，本案房屋由債務人與家人自行居住使用。
依據法院公告，本案拍定後原則上點交。
但法院另特別提醒，如拍定後發現其他依法不能點交的情形，法院仍可能不予點交。
因此，雖本案公告記載為點交，投標人仍應於投標前確認最新法院公告、現場占有情形及是否有第三人使用。
案件類型：《清償票款》
【點交說明】
房屋：點交
法院前案查封時，債務人表示房屋由本人與家人自行居住，法院公告原則上拍定後點交。
拍定人繳足全部價金，並取得法院核發的不動產權利移轉證書後，可依程序向法院聲請點交。
實際點交時間仍須視下列事項而定：
● 債務人是否自行搬遷
● 現場是否仍由債務人及家人居住
● 是否出現第三人占用
● 法院現場履勘及點交程序
● 屋內物品搬移情況
● 是否需要進一步強制執行
法院公告已載明，如有其他依法不能點交的情事，法院可能不予點交，因此投標前仍應確認最新占有狀況。
【商業用說明】
本案建物登記用途為商業用。
雖現況可能作為套房或居住使用，但投標前應注意商業用建物與一般住家可能存在下列差異：
● 房屋稅及地價稅適用方式
● 自用住宅稅率資格
● 銀行貸款成數與利率
● 水電費率
● 未來自住及出租用途限制
● 社區規約是否限制營業使用
● 未來轉售買方貸款條件
● 是否符合戶籍遷入及相關使用規定
實際用途、稅率、貸款與使用限制，應向地政、稅捐機關、銀行及社區管理單位確認。
【室內屋況提醒】
法院資料未完整記載室內裝潢及設備狀況。
本案已經查封，無法直接進入室內完整查看，拍定人應預留室內檢查及修繕預算。
拍定後建議優先確認：
✔ 室內實際格局
✔ 房間與客廳是否有合法隔間
✔ 浴室及廚房防水
✔ 外牆及窗框是否滲水
✔ 冷氣與熱水器設備
✔ 水電管線及電箱容量
✔ 木作裝潢與地板狀況
✔ 公共管線及排水系統
✔ 是否有壁癌、漏水或異味
✔ 屋內是否留有債務人物品
法院對拍賣物依法不負物之瑕疵擔保責任，實際屋況及修繕成本應由拍定人自行承擔。
【管理費及欠費說明】
本案設有管理委員會，但原始資料未載明每月管理費金額。
投標前建議向樂華尚品大廈管理單位確認：
● 每月管理費金額
● 是否積欠管理費
● 是否有公共基金欠款
● 電梯維護及更新費用
● 公共水電費
● 垃圾清運費
● 外牆、屋頂及公共管線修繕計畫
● 是否有特別修繕分攤款
● 欠費是否已進入催收或訴訟程序
管理費及相關欠費應由何人負擔，須依費用性質、法律規定、法院公告及社區實際資料判斷。
【拍賣紀錄】
第一拍｜115/07/09｜1,350萬元｜約87.49萬元／坪｜流標
第二拍｜115/08/13｜1,080萬元｜約69.99萬元／坪｜待標
第三拍｜日期未定｜預估864萬元｜約56.00萬元／坪｜預估
※第三拍底價係依第二拍流標後約八折概算，尚未正式公告。
※實際拍賣日期、底價、保證金、投標室及執行狀態，均以法院最新公告為準。
【優勢重點】
✅ 永和樂華夜市核心商圈
✅ 樂華尚品大廈
✅ 第二拍底價1,080萬元
✅ 權狀總坪數約15.43坪
✅ 主建物約10.78坪
✅ 1房1廳1衛格局
✅ 9樓／總樓層12樓
✅ 朝東南
✅ 電梯大樓
✅ 設有管理委員會
✅ 債務人及家人自行居住
✅ 法院公告原則上點交
✅ 鄰近捷運頂溪站
✅ 鄰近捷運永安市場站
✅ 下樓即達樂華夜市商圈
✅ 鄰近比漾廣場
✅ 可快速銜接中正橋及福和橋
✅ 適合首購、自住及收租置產評估
LINE諮詢｜歡迎提前詢問
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【投標諮詢｜雙人代拍】
黃先生 Pitt｜0918-313-888
林小姐 Anna｜0986-678-928
本案位於永和路一段及樂華夜市核心商圈，社區為樂華尚品大廈，標的位於9樓，權狀總坪數約15.43坪，規劃1房1廳1衛，較一般開放式套房具備更完整的空間使用機能。
本案鄰近捷運頂溪站及永安市場站，周邊餐飲、百貨、超市、藥妝、銀行及公車路線密集，適合需要雙北通勤、首購自住或評估長期收租的買方。
法院前案查封時，債務人表示房屋由本人與家人自行居住，法院公告原則上拍定後點交，但若拍定後發現依法不能點交的特殊情形，法院仍可能不予點交。
此外，本案登記用途為商業用，投標前應確認銀行貸款條件、房屋稅率、水電費率、戶籍遷入、實際使用及未來轉售等事項。
若有意投標，建議提前登記委託並安排至公司詳談，由我們協助進行法院公告解析、產權調查、占有及點交分析、永和套房行情比較、租金收益評估、商業用貸款條件確認、管理費查詢、投標價格規劃及全程雙人代標服務。
【法拍服務】
✔ 法院公告解析
✔ 產權及謄本調查
✔ 占有與點交評估
✔ 商業用登記分析
✔ 市場行情比較
✔ 租金收益評估
✔ 管理費及欠費查詢
✔ 銀行貸款預審
✔ 投標策略規劃
✔ 全程雙人代標
✔ 得標後點交協助
✔ 過戶及貸款服務
以上資料依法院拍賣公告、地政資料及法院查封筆錄整理。
坪數、格局、用途、屋況、管理費、欠費、點交及拍賣內容，均應以法院正式公告、地政謄本、社區管理規約及實際現況為準。
法院對拍賣物依法不負物之瑕疵擔保責任，投標人應於投標前自行調查並審慎評估。
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